Osoby planujące zakup mieszkania lub stające się jego właścicielami mogą pogubić się w kwestiach związanych ze wspólnotą mieszkaniową. Jest ona przykładem tzw. ułomnej osoby prawnej. Daje członkom określone prawa, ale również narzuca pewne obowiązki. Z jakimi korzyściami się wiąże? Do czego zobligowani są właściciele mieszkań w nowym bloku?
Mieszkanie w nowym bloku – czym jest wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnota mieszkaniowa to nic innego jak zrzeszenie właścicieli lokali znajdujących się w danej nieruchomości. Nie jest ona podmiotem gospodarczym, nie ma majątku ani osobowości prawnej. Może jednak zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Odpowiada też bez ograniczeń za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, a każdy właściciel lokalu – w części, która odpowiada jego udziałowi.
Członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej daje właścicielom lokali pewne prawa. Wiąże się również z określonymi obowiązkami. Jednym z nich jest konieczność ponoszenia kosztów związanych utrzymywanie lokali i części wspólnych. Zgodnie z nowelizacją ustawy o wspólnotach mieszkaniowych, od 2020 r. już właściciele małych nieruchomości (czyli takich, gdzie znajduje się więcej niż 3 wyodrębnione lokale) są traktowani jak wspólnota mieszkaniowa. Kiedy można mówić o powstaniu wspólnoty mieszkaniowej?
Wspólnota mieszkaniowa w nowym bloku – kiedy powstaje? Klasyfikacja wspólnot mieszkaniowych
Zgodnie z obowiązującym w Polsce porządkiem prawnym, wspólnota mieszkaniowa powstaje w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu mieszkalnego. Co ważne, właściciele poszczególnych lokali nie muszą zawierać między sobą dodatkowych umów. Biorąc pod uwagę liczbę wyodrębnionych lokali, wyróżnić można:
- małą wspólnotę mieszkaniową – powstaje w nieruchomościach, w których lokali jest więcej niż siedem. Zarządzanie nią odbywa się przy zastosowaniu przepisów o współwłasności. Jeśli jakaś czynność będzie wykraczać poza zakres obowiązków zarządu, wówczas wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli lokali. Brak jednomyślności daje każdemu z właścicieli prawo do skierowania sprawy do sądu, który ją rozstrzygnie,
- dużą wspólnotę mieszkaniową – powstaje w nieruchomościach, w których lokali jest więcej niż siedem. W jej przypadku decyzje mogą zapadać większością głosów, które liczy się proporcjonalnie do posiadanych przez członków udziałów. Głosować można na piśmie, jak i podczas zebrania.
Nowe mieszkanie w bloku – prawa i obowiązki członka wspólnoty mieszkaniowej
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, członkowie wspólnoty mieszkaniowej mają pewne prawa i obowiązki. Do praw należy możliwość wynajmowania lokalu, jednak wyłącznie w zgodzie z jego przeznaczeniem, a także możliwość podejmowania decyzji dotyczących zarządzania częściami wspólnymi.
Katalog obowiązków jest bardziej rozbudowany. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej są zobowiązani do:
- przestrzegania zasad ustalonych w regulaminie wspólnoty mieszkaniowej. Mogą one dotyczyć różnych aspektów, w tym np. godzin obowiązywania ciszy nocnej, utrzymywania porządku, etc.,
- ponoszenia kosztów w związku z utrzymywaniem części wspólnych, takich jak korytarze, klatki schodowe, windy czy też place zabaw,
- korzystania z części wspólnych zgodnie z przeznaczeniem i w taki sposób, aby nie utrudniać tego innym użytkownikom,
- udostępnienia lokalu, jeśli zajdzie taka konieczność, np. w celu usunięcia awarii albo przeprowadzenia remontu,
- ponoszenia wydatków wiążących się z utrzymaniem lokalu należącego do danego członka.
Wspólnota mieszkaniowa zapewnia nie tylko korzyści. Wiąże się też z różnymi obowiązkami. Za zarządzanie nią może odpowiadać zarząd własny i (lub) firma zewnętrzna, jeśli członkowie wspólnoty wyrażą taką wolę. Do jej zadań może należeć np. prowadzenie dokumentów, zbieranie opłat czy też kontrolę nad utrzymaniem czystości w częściach wspólnych. Nadzór nad wspólnotą mieszkaniową może sprawować każdy właściciel mieszkania.
