Jedną z umów, którą sprzedawcy i nabywcy nieruchomości mogą między sobą zawierać, jest umowa przyrzeczona. Poprzedza ona finalizację transakcji i stanowi zabezpieczenie dla każdej ze stron. Jakie wywołuje skutki prawne? Kto pokrywa jej koszty? Kiedy warto ją podpisać? Na te oraz inne pytania związane z umową przyrzeczoną znajdziesz odpowiedź w artykule.
Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości – co to? Definicja i charakterystyka
Na rynku nieruchomości funkcjonuje kilka rodzajów umów, które mogą być zawierane pomiędzy potencjalnym nabywcą a sprzedającym (deweloperem). Jedną z nich jest umowa przyrzeczona. Stanowi ona następstwo umowy przedwstępnej i stanowi jeden z ostatnich kroków na drodze do zakupu (sprzedaży) nieruchomości. Występuje zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym.
Umowa przyrzeczona jest sporządzana w formie aktu notarialnego. To swego rodzaju gwarancja, która zabezpiecza interesy obu stron transakcji kupna-sprzedaży. Zobowiązuje ona sprzedającego (dewelopera) do przekazania nieruchomości po spełnieniu przez nabywcę określonych warunków. Umowa przyrzeczona przenosi własność mieszkania (domu, lokalu usługowego) na nabywcę, a jej podpisanie oznacza finalizację transakcji.
Nad prawidłowym sporządzeniem umowy przyrzeczonej czuwa notariusz. Ma on m.in. obowiązek sprawdzić stan prawny nieruchomości. Potencjalny nabywca musi zostać poinformowany o ewentualnych obciążeniach hipotecznych, roszczeniach osób trzecich czy też zadłużeniach ciążących na lokalu. Jeśli dotychczasowy właściciel nie uprzedził o nich, należy to niezwłocznie wyjaśnić. Zaległe zobowiązania mogą bowiem przejść na nowego nabywcę.
W jakim terminie należy podpisać umowę przyrzeczoną?
Termin podpisania umowy przyrzeczonej zależy od indywidualnych ustaleń i powinien zostać określony w umowie przedwstępnej. Jeśli nie został on ustalony przez strony, polskie prawo daje rok na wykonanie tej czynności. Jeżeli nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej w tym terminie, postanowienia umowy przedwstępnej wygasają.
Z jakich elementów składa się umowa przyrzeczona?
Umowa przyrzeczona stanowi powtórzenie zapisów umowy przedwstępnej. Nie mogą zostać w niej wprowadzone żadne nowe warunki i ustalenia. Jak zostało wspomniane, jest ona sporządzana w formie aktu notarialnego i musi zawierać informacje na temat:
- przedmiotu umowy,
- warunków sprzedaży (cena, termin przekazania nieruchomości kupującemu),
- stron umowy,
- dopuszczalnych zmian w umowie właściwej,
- sposobu rozwiązywania sporów pomiędzy stronami umowy.
Umowa przyrzeczona – kto pokrywa jej koszty?
Zawarcie umowy przyrzeczonej wiąże się z określonymi kosztami, na które składają się opłaty sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz wynagrodzenie notariusza. To, kto je pokrywa, zależy od tego, czy nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego czy też pierwotnego. W przypadku:
- rynku wtórnego – koszty najczęściej pokrywa nabywca nieruchomości,
- rynku pierwotnego – nabywca nieruchomości nie płaci podatku od czynności cywilnoprawnych, natomiast koszty wynagrodzenia notariusza rozkładają się pomiędzy kupującego a dewelopera zgodnie z obowiązującym w Polsce prawem.
Umowa przyrzeczona – kiedy warto ją podpisać?
Istnieje wiele sytuacji, kiedy warto (a nawet trzeba) zawrzeć umowę przyrzeczoną. Oto główne przypadki.
- Jeżeli nabywca chce sfinansować zakup nieruchomości przy pomocy kredytu hipotecznego. Zawarcie umowy przyrzeczonej to warunek konieczny, aby bank udzielił wsparcia i przelał pierwszą transzę pieniędzy.
- Jeżeli sprzedający nieruchomość chce uregulować stan prawny nieruchomości. Na przykład potrzebuje czasu na spłatę ciążących na nieruchomości zobowiązań, a nabywca chce mieć pewność, że po ich uregulowaniu to on stanie się właścicielem lokum.
- Jeżeli kupujący potrzebuje czasu, by zorganizować środki na zakup nieruchomości.
Umowa przyrzeczona to częsty element transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Jest zawierana zarówno wtedy, gdy jej przedmiotem jest lokum z rynku wtórnego, jak i wtedy, gdy jedną ze stron jest deweloper. Zabezpiecza bowiem interesy obydwu stron.
