Zamierzasz kupić nieruchomość, jednak obawiasz się wad fizycznych i prawnych lokum? Chroni Cię rękojmia. Sprawdź, co to takiego i kiedy możesz dochodzić swoich roszczeń. Czym różni się ona od gwarancji?
Rękojmia za wady fizyczne i prawne nieruchomości – co to? Co odróżnia ją od gwarancji?
Rękojmia za wady nieruchomości to ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne i prawne lokum, o których nabywca nie wiedział w momencie jego zakupu. Dotyczy ona transakcji zawieranych zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Obowiązuje niezależnie od tego, czy nieruchomość pochodzi od dewelopera czy też osoby fizycznej – w każdym przypadku na takich samych zasadach.
Rękojmia a gwarancja – czym różnią się od siebie?
Rękojmię za wady fizyczne i prawne nieruchomości należy odróżnić od gwarancji sprzedawcy. Ta pierwsza jest nadana przez prawo. Nie można jej więc ani ograniczyć, ani znieść, nawet jeśli kupujący wyrazi na to zgodę. Z kolei gwarancja jest nieobowiązkowa i wynika z dobrej woli sprzedawcy lokum.
Co obejmuje rękojmia za wady nieruchomości?
Wbrew pozorom nie wszystkie mankamenty lokum są objęte rękojmią. Obejmuje ona te wady fizyczne i prawne nieruchomości, które:
- obniżają wartość lokum,
- mają negatywny wpływ na użyteczność nieruchomości,
- utrudniają lub uniemożliwiają korzystanie z lokalu bądź jego części zgodnie z przeznaczeniem,
- obniżają estetykę nieruchomości,
- zmniejszają komfort użytkowania lokum.
Co ważne, jeśli wady fizyczne lub prawne powstały z winy kupującego, rękojmia nie obowiązuje. Dzieje się tak w przypadku uszkodzeń mechanicznych, nieodpowiedniego korzystania z nieruchomości czy też braku należytej konserwacji.
Jakie wady fizyczne obejmuje rękojmia?
Ustawodawca jasno określił wady fizyczne objęte odpowiedzialnością z tytułu rękojmi. Nabywca może dochodzić swoich roszczeń, jeśli nieruchomość:
- nie ma właściwości, które powinna mieć w związku z celem oznaczonym w umowie lub wynikającym z okoliczności bądź przeznaczenia. Np. mieszkanie jest niewłaściwie zaizolowane, co prowadzi do znacznego spadku temperatury, który uniemożliwia mieszkanie w nim,
- nie ma właściwości, o których sprzedawca lokum zapewniał kupującego. Np. nieruchomość nie ma izolacji akustycznej,
- nie jest zgodna z przeznaczeniem, które kupujący zastrzegł przy zawieraniu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżeń co do zgłoszonego celu. Np. kupujący zgłosił, że zamierza otworzyć studio nagrań, a w zakupionym lokalu nie jest to możliwe,
- została wydana w stanie niezupełnym. Np. w mieszkaniu brakuje części składowych objętych umową.
Jakie wady prawne obejmuje rękojmia?
Rękojmia obejmuje nie tylko wady fizyczne, ale i prawne nieruchomości. Nie dotyczą one ani niedociągnięć budowlanych, ani cech fizycznych i wyposażenia lokum, lecz jego statusu prawnego. Również i w tym przypadku ustawodawca wskazuje sytuacje, kiedy kupujący ma prawo dochodzić swoich roszczeń. Jest to możliwe m.in., gdy:
- sprzedawca nie dysponuje tytułem prawnym do nieruchomości,
- sprzedawca zawarł transakcję kupna-sprzedaży bez zgody właściciela lokum,
- na działce budowlanej jest ustanowiona służebność osobista,
- nieruchomość została objęta ograniczeniami w korzystaniu z niej i rozporządzaniu nią, wynikającym z decyzji organu.
Rękojmia za wady fizyczne i prawne nieruchomości – kiedy można dochodzić swoich roszczeń?
Rękojmia za wady fizyczne i prawne nieruchomości obowiązuje, jeśli nieścisłość zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od terminu, w którym lokum zostało wydane kupującemu. Na jej zgłoszenie do sprzedawcy kupujący ma 12 miesięcy od momentu, w którym się o niej dowiedział. Co ważne, pięcioletni termin nie obowiązuje, jeżeli kupujący dowiedział się o wadzie po jego upływie i ma niezbite dowody na to, że istniała ona w momencie zakupu nieruchomości, a sprzedawca świadomie ją zataił. W takiej sytuacji może dochodzić swoich roszczeń także później.
Rękojmia za wady fizyczne i prawne nieruchomości zabezpiecza interesy kupującego. Jest ona gwarantowana prawem. Nie można jej znieść ani ograniczyć. Nie oznacza to jednak, że zakupu nieruchomości należy dokonywać nierozważnie i bez analizy jej stanu technicznego oraz statusu prawnego.
